Assurance des immeubles et des locaux professionnels

Un feu prend dans la réserve d’une boutique installée en pied d’immeuble. La façade noircit, l’eau d’extinction traverse le plafond du cabinet voisin, le local reste fermé plusieurs mois. Autour de ce sinistre, quatre personnes vont chercher leur assureur : l’exploitant de la boutique, le propriétaire des murs, la copropriété et le voisin. Si l’un d’eux n’a pas le bon contrat, ou si les contrats se contredisent, la facture retombe sur son patrimoine.

L’immeuble est le domaine où les responsabilités se superposent le plus. Le Code civil, le bail, le règlement de copropriété et parfois une loi propre à la profession répartissent les rôles. Voici qui doit assurer quoi, et sur quel fondement.

Bailleur et occupant : le partage fixé par le bail et le Code civil

Le bail commercial, régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, dure au moins neuf ans, avec une faculté de résiliation triennale pour le locataire. Le Code de commerce dit peu de chose de l’assurance : c’est le bail qui l’organise, et la quasi-totalité des baux types impose au locataire une multirisque, attestation annuelle à l’appui. Faute de justificatif, le bail peut être résilié après mise en demeure.

Le Code civil, lui, pèse lourd sur l’occupant. L’article 1732 le rend responsable des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf à prouver qu’elles ont eu lieu sans sa faute. L’article 1733 le présume responsable de l’incendie, sauf cas fortuit, force majeure, vice de construction ou feu communiqué par un local voisin. Dans notre exemple, l’exploitant de la boutique doit donc indemniser le bailleur, et ses voisins, sur ses fonds propres s’il n’est pas assuré. D’où les garanties attendues de sa multirisque professionnelle : responsabilité civile locative, responsabilité civile exploitation, contenu, perte d’exploitation et recours des voisins et des tiers, avec un plafond courant de 1,5 à 5 millions d’euros. Les commerces les plus exposés, comme la restauration, sont traités dans notre page commerce, restaurant et hôtel.

Le bailleur assure les murs par une assurance propriétaire non occupant professionnelle : incendie, dégât des eaux, tempête, vandalisme, catastrophes naturelles, et sa responsabilité civile de propriétaire quand un élément de façade tombe ou qu’une marche mal entretenue fait chuter un passant. Elle doit rester en place pendant la vacance, période où un dégât des eaux passe inaperçu, et peut inclure une garantie perte de loyers.

Deux clauses du bail décident du reste. La clause d’accession dit si les aménagements du locataire, une vitrine ou un laboratoire, reviennent au bailleur en fin de bail, et donc quel contrat doit les assurer. La renonciation à recours réciproque n’est opposable que si les deux contrats d’assurance la reprennent. Le détail est dans notre guide locaux d’entreprise, bailleur et occupant.

Copropriété et multirisque immeuble : assurer le bâtiment entier

En copropriété, l’assurance de l’immeuble souscrite pour le syndicat couvre les parties communes et, en général, la structure des lots. Le copropriétaire bailleur complète par une propriétaire non occupant pour les aménagements de son lot et sa responsabilité personnelle. Depuis la loi Alur de 2014, cette assurance est obligatoire pour tout copropriétaire bailleur, quel que soit le bail.

La multirisque immeuble s’adresse aux syndics, professionnels ou bénévoles, et aux propriétaires d’un immeuble entier. Elle assure les bâtiments à usage d’habitation, de bureau ou de commerce, les biens mobiliers des parties communes et la responsabilité civile du propriétaire d’immeuble. Les plafonds se lisent garantie par garantie. Voici ceux relevés dans un contrat du marché :

Un cas typique : le chauffe-eau d’un appartement explose et inonde les parties communes sur tous les étages. La multirisque immeuble prend en charge les dommages aux parties communes, puis exerce son recours contre l’assureur du copropriétaire responsable.

Deux limites à connaître. Ce contrat exclut la responsabilité civile en tant qu’occupant et les biens appartenant aux locataires : ils relèvent du contrat de chaque occupant. Et certains immeubles sont refusés ou renvoyés vers une offre spécifique : immeubles squattés, en cours de construction, situés en zone inondable, contigus à une activité industrielle, une station essence ou une entreprise du travail du bois, ou encore inoccupés ou sous arrêté de péril.

Logement meublé loué : la propriétaire non occupant comme socle

Le statut de loueur meublé, non professionnel ou professionnel, est fiscal (articles 155 et 156 du Code général des impôts). Il ne change rien aux obligations civiles du bailleur, fixées par le Code civil, la loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur. Le bail meublé de résidence principale relève des articles 25-3 et suivants de la loi de 1989, le bail étudiant de neuf mois de son article 25-7.

Le locataire d’un meublé en résidence principale doit s’assurer au minimum contre l’incendie, l’explosion et les dégâts des eaux, et remettre son attestation à l’entrée puis chaque année. S’il ne le fait pas, le bailleur peut résilier le bail après un mois de mise en demeure restée sans effet, ou souscrire une assurance pour son compte et récupérer la prime, majorée, avec les charges : des offres dédiées existent à moins de 200 € par an. En location saisonnière, aucune obligation ne pèse sur le voyageur, et la garantie hôte des plateformes reste plafonnée : le bailleur renforce sa propre couverture par un contrat courte durée dédié.

Source : notre article sur l’assurance du loueur meublé, qui détaille la couverture du mobilier, la vacance estivale et la perte de loyers.

Vendre ou gérer : les responsabilités qui suivent l’immeuble

Le vendeur d’un immeuble achevé depuis moins de dix ans, le promoteur ou le marchand de biens sont assimilés au constructeur au sens de l’article 1792 du Code civil, même sans avoir réalisé les travaux. Ils répondent pendant dix ans des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, et aucune clause de l’acte ne peut les en exonérer : la décennale est d’ordre public. S’y ajoutent la garantie des vices cachés (article 1641), à invoquer dans les 2 ans de la découverte, et le dossier de diagnostic technique imposé par l’article L271-4. Un marchand de biens qui revend un immeuble dont la toiture fuit trois ans plus tard peut devoir 60 000 € de travaux s’il n’a pas d’assurance constructeur non réalisateur. Comptez de 2 500 € à 5 000 € par an pour moins de cinq opérations, de 5 000 € à 12 000 € de cinq à quinze, et de 500 € à 1 500 € pour un particulier qui assure une vente ponctuelle (responsabilité du vendeur d’immeuble). Les travaux eux-mêmes relèvent de l’assurance décennale du BTP.

Les professionnels de l’immobilier obéissent à la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et à son décret 72-678 du 20 juillet 1972. La carte T (transaction), G (gestion) ou S (syndic) exige une responsabilité civile professionnelle, d’au moins 500 000 € par sinistre et 800 000 € par an sous 250 000 € de chiffre d’affaires, et une garantie financière d’au moins 110 000 € dès que des fonds de clients sont détenus. Le manquement est puni de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende. La responsabilité civile professionnelle démarre à partir de 600 € à 900 € TTC par an pour un cabinet sous 300 000 € de chiffre d’affaires, la garantie financière coûte de 400 € à 1 200 € (assurance des professionnels de l’immobilier).

L’essentiel à retenir

• Le bailleur assure les murs et sa responsabilité de propriétaire, l’occupant sa responsabilité locative, son contenu et son activité.
• Le locataire est présumé responsable de l’incendie (article 1733 du Code civil) : sa multirisque doit inclure le recours des voisins.
• Clause d’accession et renonciation à recours se lisent dans le bail et doivent figurer dans les deux contrats.
• En copropriété, la propriétaire non occupant est obligatoire pour tout bailleur depuis la loi Alur.
• Vendre un immeuble de moins de dix ans, c’est répondre de la décennale comme un constructeur.